Полезные статьи

ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ ПРОДЛЕНА ДО 2021 ГОДА

Продлена «Дачная амнистия». 2 августа Федеральным законом № 267 ФЗ внесены поправки в ст. 70 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в виде добавления частей 12 и 13. До 01 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенным для садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Технический план подготавливается только на основании декларации, заверенной правообладателем или проектной документации. Наличие уведомлений не требуется. На помним, что количество этажей дома не более 3, а высота- не более 20 м. Таким образом,  до 01.03.2021 г. при отсутствии градостроительных регламентов, Вы можете зарегистрировать дом, расположенный  на территории СНТ (на землях сельскохозяйственного назначения) без уведомительного порядка.

ПРОВЕРЬТЕ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

    В этой статье мы расскажем о некоторых нюансах при приобретении земельного участка, или как не купить  «кота в мешке».


  1. Соответствие границ земельного участка на местности и (или) расположенного на нем объекта капитального строительства, границам, внесенных в Росреестр (ЕГРН). Как правило, при проведении кадастровых работ (межевании), координаты точек границ земельного участка должны соответствовать фактическому расположению искусственных сооружений: заборов, оград и т.п. На практике же новый собственник зачастую встречается с несоответствием границ. Причин может быть несколько: неправильные первоначальные измерения инженера, несоответствие и пересчет координат точек и т.д. Примером могут послужить ситуации в садоводческих кооперативах, где при установлении точек границ в натуре, земельный участок «накладывается» на смежный или на земли общего пользования. С другой стороны, бывают случаи, когда продавец показывает на часть какой-либо территории и говорит «где-то здесь». Так один из наших клиентов заключил договор переуступки права аренды (субаренды), а при выносе в натуру границ, оказалось, что на его участке построен жилой дом соседа. С другой стороны стоит отметить частые случаи «самозахвата» земли, за что действующим законодательством предусмотрена административная ответственность.
  2. Целевое использование земельного участка (разрешенное использование) При покупке земельного участка обратите внимание на его разрешенное использование (указано в свидетельстве о праве или в выписке из ЕГРН), а также на территориальную зону, в которой он расположен. Так же стоит проверить, не попадает ли приобретаемый участок в какую либо зону с особыми условиями использования территории (например, в санитарно-защитную или охранную зону ЛЭП).  Стоит отметить, что купив землю с видом разрешенного использования, запрещающего возведение ОКС -  построенный Вами объект недвижимости не удастся зарегистрировать, т.е. он будет являться  самовольной постройкой.
  3. Юридическая составляющая при покупке земельного участка. При приобретении участка и (или) ОКС, обязательно запросите выписку из ЕГРН о правах на день совершения сделки. В ней будут указаны не только права на конкретный объект, но также и дополнительные ограничения (например, арест, ипотека, права третьих лиц, ограничения и т.д.). Внимательно и досконально изучайте договор купли-продажи. Составление договора купли-продажи лучше поручить юристу или нотариусу.


   Будьте внимательны при покупке земельного участка, помните, что приобретая право собственности, Вы несете ответственность за Ваш земельный участок. Приобретая участок, мы рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру на предмет проверки его границ. Сегодня средняя стоимость выноса в натуру составляет порядка 500 р/точка. Внимательно изучайте договор купли-продажи, если у Вас  есть сомнение-  обратитесь к юристу. Эти простые правила помогут сберечь Ваше время и деньги, обезопасить себя от возможных в будущем  проблем, избежать штрафов и судебных споров.

"УВЕДОМЛЕНИЕ О ПЛАНИРУЕМОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ОКОНЧАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА"

 

   С 04 августа 2018 вступил в силу Федеральный закон N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".    В соответствии с законодательством предусмотрены два следующих документа:

 

  1. Уведомление о планируемом строительстве
  2. Уведомление об окончании строительства

   Данные документы предназначены для оформления индивидуального жилого или садового дома и заполняются для передачи в Администрации сельских или городских поселений. Таким образом «разрешение на строительство» ранее являющееся основным документом для внесения сведений в ЕГРН больше не потребуется. Однако стоит отметить, что ранее выданные «разрешения на строительство» являются действующими до даты их окончания, а при завершении строительства вместо разрешения на ввод в эксплуатацию после 04 августа 2018 г. все равно придется подавать уведомление. Индивидуальный жилой дом», «жилой дом» и «объект «индивидуального жилищного строительства» – равнозначные термины. Жилой дом разрешено строить до 3 этажей, включая подземный. Если подземного этажа нет, то надземных этажей должно быть не более трех. Сам дом не должен быть выше 20 метров.

 

   Теперь о  садоводческих кооперативах. До 01 марта 2019 г. дачные и садовые дома еще можно зарегистрировать по упрощенной схеме («дачная амнистия»). Технический план можно составить на основании декларации правообладателя земельных участков, после 01 марта 2019 года- только через уведомительный порядок.

 

   Законом определено, что уведомление о планируемом строительстве, предоставляемое в Администрацию, должно быть рассмотрено в срок не позднее семи рабочих дней, и при соответствии всем нормам, Администрация должна выдать уведомление о соответствии параметров. Важно отметить, что если по каким-либо причинам Администрация не уведомила Вас в установленный срок (7 дней)- Вы вправе обратиться за регистрацией ОКС самостоятельно.

 

  Для регистрации ОКС теперь понадобятся следующие документы:

 

  1. Технический план (составленный на основании декларации)
  2. Уведомление о начале строительства
  3. Уведомление администрации о соответствии заявленных параметров обязательным требованиям.


 

   В заключении стоит отметить, что за постановкой ОКС на кадастровый учет и регистрации  права теперь обращается Администрация. Хорошей новостью можно считать и то, что если Ваш объект начал строиться до 4 августа 2018 г. и у Вас нет разрешения на строительство, то можно провести его регистрацию через уведомительный порядок


"Дачная конституция"

«Дачная конституция»

 

      С 1 января 2019 года вступают в силу изменения в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217 ФЗ от 29.07.2017 г. По сути новое законодательство полностью меняет ранее принятый ФЗ 66 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г., являющийся основным для садоводческих товариществ. К основным изменениям в первую очередь относятся новые термины и понятия организационной формы товариществ: если в ФЗ 66 таковых было порядка 9, то с 01.01.2019 г. Законом предусмотрено только 2 формы организации-  садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), причем количество членов таковых товариществ должно быть не менее 7 человек. Стоит отметить, что новым законом будут регулироваться и права пользования землями сельхозназначения в отношении граждан, не желающих вступать в СНТ и (ИЛИ) ОНТ.

 

     Важным изменением стоит считать и размер членских и целевых взносов, уплачиваемых в товарищество. Теперь размер платежа будет равен для всех категорий, в том числе и для «индивидуальных» садоводов, а собранные средства могут храниться только на специальном банковском счете товарищества. Также по решению общего собрания форма организации СНТ может быть изменена на ТСЖ (при условии нахождении СНТ на территории населенного пункта и наличии на всех участках жилых домов).

    Зарегистрированные в установленном законом порядке дачные кооперативы до 1 января 2019 реорганизации не подлежат, также не стоит беспокоится и о зарегистрированных до 01.01.2019 г. земельных участках и ОКС, здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 01.01.2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. Расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 01.01.2019 г., признаются садовыми домами. Замена ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 01.01.2019 г. указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены  наименований объектов не требуется.

 

      Как показывает практика, чтобы вступить в товарищество, председатели кооперативов и правления зачастую устанавливали очень высокий вступительный взнос, по сути место в кооперативе просто покупалось. Новое законодательство устанавливает только 2 вида взносов- членские и целевые. С 01.01.2019 г. вступительный взнос в товарищество не предусмотрен.

 

      И теперь о главном. Что можно и что нельзя построить и зарегистрировать на СНТ или ОНТ. Строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых утверждены градостроительные регламенты и установлены предельные параметры разрешённого строительства. На территории ОНТ строительство не предусмотрено. Построенных и зарегистрированных ОКС на территории ОНТ данные изменения не коснутся.

 

     О скважинах на территории СНТ, ОНТ.

Закон «О недрах» дополнен статьёй 192, в соответствии с которой: садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам и правообладателям садовых или огородных земельных участков, находящихся в границах их территорий СНТ или ОНТ, предоставлено право пользования участком недр местного значения для добычи подземных вод, используемых:

-для целей хозяйственно-бытового водоснабжения,

-для личных, бытовых и иных задач, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,

добыча подземных вод может осуществляться в упрощённом порядке:

-без проведения геологического изучения недр,

-без проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых,

-без геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр,

-без согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами,

-без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут -обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ.

СНТ и ОНТ до вступления в силу нового закона, вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами. Обязательное лицензировании скважин вступит в силу с 1 января 2020 года.

 

       Основные термины закона:

-садовый земельный участок- тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд, сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей

-садовый дом- здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (строить садовые дома можно безо всяких разрешений и согласований)

-хозяйственные постройки- сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд

-огородный земельный участок- тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

УТОЧНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВАХ

Кадастровая служба Карелии выполняет кадастровые работы по уточнению земельных участков (земель общего пользования) в садоводческих товариществах (СНТ, ДНТ). В большинстве случаев земли общего пользования находятся в постоянном бессрочном пользовании и не имеют уточненной площади. Таким образом, налоговые платежи в кооперативах начисляются исходя из общей площади земельного участка, предоставленному СНТ и равномерно распределяются между членами таких кооперативов (членские взносы). Как показывает практика, при уточнении земель общего пользования их площадь становится значительно меньше по отношении к сведениям, внесенным в ЕГРН и ФНС. С другой стороны при проведении таковых работ и надлежащим согласовании границ земельных участков в последующем не возникнут земельные споры и возможные судебные разбирательства. Помимо этого решается вопрос «ничейных» земельных участков, находятся их правообладатели. При выполнении кадастровых работ в отношении земельных участков кооперативов (земли сельскохозяйственного назначения) установлена допустимая погрешность определения точек 0.2 метра. Однако современные методы измерений обеспечивают точность до нескольких сантиметров.

 

Кадастровая служба Карелии приглашает к сотрудничество правления и председателей дачных кооперативов.

Можно ли защитить объекты недвижимости от незаконных сделок? О персональных данных

В последнее время на территории РФ участились случаи незаконных сделок с недвижимостью. Как правило, заинтересованными лицами являются мошенники или «черные риелторы». Процедура незаконным завладением недвижимости как правило сводится к одному - подделке Вашей подписи. С другой стороны Вас могут ввести в заблуждение большим количеством документов (договоров купли-продажи, дарственных и т.д.), которые могут содержать непонятную или запутанную информацию, а также «мелкий шрифт».

Предоставление земельных участков для льготных категорий граждан

Кто может бесплатно получить землю для строительства жилого дома в Карелии, как найти подходящий земельный участок, какой пакет документов необходимо подготовить и куда следует обращаться?


В первую очередь право на бесплатное получение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (далее- ИЖС) имеют многодетные семьи, инвалиды, семьи, имеющие в составе ребенка-инвалида.


Помимо этого к льготной категории граждан можно отнести молодых специалистов (до 35 лет), работающих и проживающих в сельской местности. К таковым относятся люди, работающие в сельском хозяйстве, медицине, образовании, культуре и искусстве, а также работники в сфере лесного хозяйства. В случае с многодетными семьями земельный участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность.

Почему стоит регистрировать объект капитального строительства?

На сегодняшний день на территории Российской Федерации десятки миллионов незарегистрированных объектов капитального строительства (далее ОКС). Практически на любых земельных участках, будь то индивидуальное жилищное строительство (далее ИЖС) или садоводство находятся различные объекты — жилые или садовые дома, бани, хозяйственные постройки и т.д. С точки зрения законодательства любой ОКС подлежит регистрации в территориальном отделе Росреестра.

Нужно ли проводить кадастровые работы (межевание) в отношении земельных участков и объектов капитального строительства?

Основной целью проведения кадастровых работ является внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) уникальных сведений о земельных участках и ОКС, с другой стороны без проведения межевания невозможно образовать новый земельный участок, а также зарегистрировать права собственности или аренды.